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如果說2013年以前的房地產市場是"高燒不退"，那麼，從2014年開始，這個市場和行業將有可能日趨理性。長江證券最新報告預測，基於對人口增長率、城鎮化率、人均居住面積和結婚人口的合理假設，2014年住宅剛需面積達到12.2億平方米，而銷售面積則達到12.4億平方米，中國房地產從此進入瞭供過於求的階段。不過，總量數據的逆轉並不意味著房價將立馬開啟下行通道，房價漲幅將出現分化，誠如摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌預計，2014年一線城市的房價可能將上漲10%，而二線城市上漲5%-10%，三線城市則持平。
華遠地產董事長任志強就最近在一次開發商聚會上發出警告，他說，"最可怕的是，所有地產商在期待著2014年房價上漲，於是很多人都會高價獲取土地，獲取銀行資金。"
政策"潛伏期"
內容來自sina新聞
眾所周知，新的房地產市場政策框架可能將推出，長期政策更是包括推出房產稅，農村土地制度改革和增加住房供應，尤其是保障房。但朱海斌稱，在短期內，這些措施的影響將有限，樓市政策的調整仍以地方調整為主。
三中全會以來，對於房地產市場，政策的主基調一直是理順政府與市場的關系，不過，房地產市場化機制的形成是一個漸進過程。不難料想，政策將在短期內難有較大的變化，這段時期"有形的手"或傾向於"潛伏"觀察，但這也不是說政策將毫無作為。
克而瑞信息集團提供給中國經濟網記者的一份報告中指出，就不同城市來看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調。
就房價而言，克而瑞報告還指出，一線城市房價2014年將呈現先漲後穩；二線城市房價穩步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢；至於三線城市，由於部分城市面臨去庫存壓力，未來1-2年內都將進入階段性盤整狀態。
市場"層級化"
事實上，從去年年末各大城市爭相出臺調控政策以來，過去十年全國"一刀切" 式的調控的確出現瞭改變，而中央層面上全局性的政策調控或許也難再現。
試想，一旦政策不再如以往那般頻繁直接，市場還會像從前那樣"瘋狂"反彈嗎？所謂理性回歸，或許正是這樣一種良性循環。
"我從來不悲觀地看待市場，但我也認為2014年的房地產市場沒有想象中的那麼好。"克而瑞全國首席分析師丁祖昱告訴中國經濟網記者，雖然全國性的調控政策依然沒有，但市場本身的調節機制會發揮更大的作用。透支掉的需求和過量的供應，都會影響2014年的各地的市場，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律。
不過，不同城市的市場分化也將更加明顯。根據克而瑞統計的過去一年土地數據分析，一線城市2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北京增幅甚至可能為45%，深圳增幅大約在30%，上海和廣州則基本與2013年持平。二三線城市的供需或與過去一年相比更為平穩。
2014樓市預測基本面降溫 行業回歸理性
房企"需冷靜"
綜上所言，2014年基本面可能將較2013 年降溫，但降溫更可能體現在增速上，而不是絕對數的大幅衰退。
東方證券研究報告便指出，2013年住宅新開工面積增長11.6%，意味著2014 年供應增加幅度不大，還不足以單方面大幅改變供需格局。此外，2020年之前適齡購房人群仍在高位，"已城鎮化人口向真正市民化轉變"過程中總計可能有29 億平米潛在住房需求，值得註意的是，對於對房價仍有較強控制權的房企而言，市場不會出現大幅降溫並不表示市場會持續火爆。
不僅如此，大部分二、三線城市政策面將有序放寬，20嘉義二胎借貸二胎年息14 年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內限購限貸政策不會在明文上退出，其執行層面的松動也將成為可能房貸信貸利率華南銀行怎麼貸款比較會過件。
歷史已經無法告知未來，開發商或許隻能用心尋找答案。今年的市場勢必又將在多空博弈間迎來糾結的一年。一方面，行業轉型升級已成大勢；另一方面，經濟下行趨勢也難以扭轉。正如《雙城記》所言："這是最好的時代，這是最壞的時代。"
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-02/09002597748.shtml
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